10月14日,

　　江苏南京建邺一小区

　　因业主私自施工,

　　开挖院落土方并破坏建筑物地下室外墙,

　　导致地下水混合河水渗漏至地下停车场。

　　目前

　　塌陷缺口已经封堵完成,

　　渗水情况完全消除。

　　对此,

　　公安部门已立案调查,

　　南京市建邺区相关部门

　　也已组成联合调查组开展全面调查。

　　私自施工有何法律后果?

　　造成的损害及损失,由谁承担?

　　一起来看《法治日报》律师专家库成员、北京大成(深圳)律师事务所合伙人、房地产与建设工程业务部副主任刘廷彦律师的专业解读!

　　私自施工有何法律后果?

　　除构成民事侵权外,该业主还面临下列法律后果:

　　首先,该业主私自施工的行为,构成行政违法,需承担行政责任。

　　根据城乡规划法、建筑法及《城市地下空间开发利用管理规定》等有关规定,各种工程建设包括地下建设,应当符合当地的城乡规划布局并应以取得规划许可为前提。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证和其他有关批准文件后,方可向建设行政主管部门申请办理建设工程施工许可证。未领取建设工程施工许可证擅自开工,进行地下工程建设的,县级以上人民政府建设行政主管部门可根据情节轻重,给予警告或罚款的处罚。

　　此外,我国水法、防洪法、河道管理条例等明确规定,禁止一切危害堤防安全的活动,包括开渠、打井、挖土、取土等。如有此类行为,首先责令停止违法行为,采取补救措施,可以并处警告、罚款,情况严重者可处十日以上十五日以下拘留,直至追究刑事责任。

　　若遇到类似情况,可以向城市管理行政执法部门、住建部门、自然资源部门、水行政主管部门举报。相关政府部门也应当依法制止、处理私挖地下室的违法行为,处理的方式包括:责令停止建设、限期改正、限期拆除、没收实物或者违法收入、罚款,甚至是查封施工现场、强制拆除。

　　其次,该业主私自施工还涉嫌刑事犯罪,可能承担刑事责任。

　　该业主的行为涉嫌故意毁坏财物,如未达到刑法规定的数额较大标准,则应依据治安管理处罚法相关规定对其进行拘留、罚款等处罚;如达到刑法规定的数额较大标准,根据刑法第二百七十五条的规定,最高将面临七年以下有期徒刑。

　　同时,该业主在未取得许可的情况下,私自开挖地下室,如尚未造成严重后果,但如有鉴定意见显示其行为已经给周边公共安全带来了危险,危害了不特定多数人的生命、健康和公私财产的安全,不需要造成损害后果,就可能构成以危险方法危害公共安全罪,根据刑法第一百一十四条规定,可能被判处三年以上十年以下有期徒刑;本次事件中,虽然没有人员伤亡,但如使公私财产遭受重大损失的,依据刑法第一百一十五条规定,将面临十年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑。

　　如果该业主在私自施工的过程中,在生产、作业的时候违反有关安全管理的规定,因而发生重大伤亡事故或者造成其他严重后果的,根据刑法第一百三十四条第一款规定,还可能构成重大责任事故罪。如该业主施工中,强令他人违章冒险作业,或者明知存在重大事故隐患而不排除,仍冒险组织作业,因而发生重大伤亡事故或者造成其他严重后果的,根据刑法第一百三十四条第二款规定,还可能构成强令、组织他人违章冒险作业罪。

　　另外,需进一步查明该房产及私挖的地下室在建造设计、施工等过程中是否考虑了该建筑紧临河道等问题,是否采取相应的防渗漏、防水等措施,此次事故是否与设计方、施工方等的瑕疵有关。如果未考虑相关情况或者未采取措施,房产建设方、设计方、施工方等也应承担相应责任,面临民事、行政、刑事追责。即使考虑了相关情况,因其属于明知未经批准而施工,至少施工方将面临追责。

　　造成的损害及损失,由谁承担?

　　根据民法典第一百七十九条、第二百三十八条、第二百七十二条等规定,业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益,造成损害的,权利受损害人可以请求赔偿。该业主私挖地下室,可能会破坏其所住楼栋房屋结构的整体性;施工不当,还会对房屋安全、河道安全造成影响,危及整栋楼甚至整个小区及周边区域的安全,损害了其他业主、周边群众的合法权益,需承担民事赔偿责任。

　　相邻业主可要求私挖地下室的业主停止侵权、消除危险。受损车辆车主及遭受房屋墙体开裂、“鼓包”变形等损害的相邻业主,还可以要求该业主赔偿其损失。同时,事后修缮地库、清理小区路面所产生的费用;地库被淹造成房屋安全隐患,修复、加固房屋的相关工程费用;河堤塌陷引起的相关堤防工程修复、加固费用,均应由该业主负担。