鲁法案例【2022】254
购房后因置业公司逾期办证
按照合同约定
置业公司承担业主办证期间物业费
于是业主便自动少交两年物业费
然而，物业公司却向业主催收欠缴费用
这究竟是怎么回事？
一起看看下面的案例
基本案情
张某与某置业公司签订房屋买卖合同，购置别墅一套，并顺利入住。按照合同约定，某置业公司逾期办证应为张某承担延期办证期间的物业费。因房产证晚办了两年，张某便自动少交了两年物业费，自其入住第三年开始缴纳。
但近来，小区物业公司按照《物业服务合同》约定，向张某催收欠缴的物业费19135.2元，并按合同要求违约金以未付款为基数，要求自2021年8月1日按日千分之三承担违约金。张某因办证问题不同意，故诉至法院。
法院审理
法院经审理认为，物业公司与某置业公司虽然名称类似，但登记为两个单独的独立法人。根据《物业服务合同》的约定，张某应按时缴纳物业服务费，逾期未缴纳应承担违约责任。但物业公司主张的违约金标准过高，应予调整。而张某主张的逾期办证损失，可另行向某置业公司主张权利。
最终，法院判决：
一、由张某于本判决生效之日起十日内支付物业公司物业费19135.2元；
二、由张某于本判决生效之日起十日内支付物业公司欠缴物业费违约金；
三、驳回物业公司的其他诉讼请求。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
法官提醒
本案中出现的问题不在少数，很多业主认为物业公司与开发商是一家，便将双方关系混同，还会因为与开发商之间的纠纷而拒绝缴纳物业费，最终导致自己承担了违约责任。
物业公司与开发商如果并非一家公司，业主不能对物业公司主张对置业公司的抗辩权，应该分清主体行使自己的权利，避免让自己处于不利地位。
编辑：李连杰