卖房签“独家代理”又“跳单”或需支付违约金

法官提醒:谨慎签订“独家代理”

在二手房交易中,有的售房人因工作繁忙,为尽快售出房屋,会与中介签订“独家代理协议”。不过,“独家代理协议”虽省心省力,却也伴随着一定风险。

在广州市中级人民法院近日公布的一起案件中,卖房人签下《独家代理合同》,委托中介公司独家出售房屋,事后却又违背合约“跳单”出售,被中介一纸诉状告上法庭。

卖房“跳单”被索赔8万元

小李此前居住在广州市从化区的一套商品房中,该房权属人系小李的父亲老李。后小李为资金周转决定出售该房,其于2022年4月联系了某中介公司,并与其签订《独家代理合同》,约定独家委托中介公司出售该房屋,委托期限六个月,即2022年4月起至2022年10月止,委托售价100万元,中介服务费1万元。

双方还约定,若小李在委托期限内跳开该中介私自与他人交易,则需向中介公司支付约定售价3%的违约金、中介费及滞纳金。如小李拒绝支付上述费用导致诉讼的,则其应双倍支付违约金、中介费、滞纳金等。

另外,该合同还备注,小李保证已经获得其父亲老李的全权授权,并保证老李会严格遵守并配合合同履行。签订合同当日,小李出具《业主(或代理人)放盘委托书》。

《独家代理合同》签订后,中介公司按合同约定取得了案涉房屋的《不动产权证书》复印件等房产资料以及老李身份证和银行卡复印件等,并依约放盘出售该房屋。其后不久,小李突然表示不再出售案涉房屋,并向中介收回房屋钥匙。

后中介公司得知,小李此前已与其他中介公司进行接洽,并在7月底将上述房产转移登记至案外人名下。中介公司认为,小李的前述行为均发生在双方约定的独家委托期限内,小李跳开该公司私自与他人交易,违反了双方签订的《独家代理合同》,依约应向其支付违约金及中介费。小李拒绝付款,后双方协商无果,中介公司遂向法院提起诉讼,要求小李按照《独家代理合同》的约定,支付双倍违约金及中介费共计8万元。

广州市从化区人民法院一审判决:小李于判决生效之日起十日内向中介公司支付3万元。小李不服,提起上诉。广州市中级人民法院二审判决:驳回上诉,维持原判。

中介公司不得借机额外不当牟利

广州市中级人民法院法官李娜认为,本案中,中介公司已根据《独家代理合同》的约定取得案涉房屋的《不动产权证书》复印件等房产资料、老李身份证和银行卡复印件等个人资料,该履约行为可视为案涉房屋产权人老李对《独家代理合同》的追认。

现小李在独家代理合同履行期间将案涉房屋出售给他人,该行为违反了合同约定,小李应承担违约责任。虽然小李违约,但合同约定的违约金8万元明显过高,有违公平原则。考虑到中介公司所提供的中介服务内容和质量,结合其实际损失及合同履行可获得的利益,法院酌情判决小李向中介公司支付3万元。

法官提醒,“独家代理”风险大,卖房人在订立合同前应充分考虑,全面评估签订合同可能引发的法律后果。签订独家代理合同后,应遵循诚实信用原则,依约履行合同义务,如任性毁约,可能要承担相应的违约责任。

而作为中介公司,在接受当事人委托时,理应严格遵守法律和行政法规的规定,全面审查委托信息,忠实履行合同义务,为委托人提供合法合规的中介服务,不得借独家代理牟取额外不当利益。