近日，北京海淀法院审理一起房屋买卖纠纷案件。冯先生购得一套限价商品房屋，次年就将房屋出售给了王女士，双方约定具备产权转让条件时办理过户。但后来冯先生以合同无效为由将王女士诉至法院，要求退还房屋并赔偿租金损失。王女士也提起反诉，主张返还购房款、专项维修基金，并赔偿房屋升值差价损失。海淀法院经审理，判决双方合同无效，王女士返还涉案房屋，冯先生返还购房款60万元和专项维修基金11978元，冯先生另需赔偿王女士房屋差价损失151.2万元。

案情简介

冯先生诉称，2012年购入一套房屋，2013年将房屋出售给王女士，2015年取得房屋所有权证书，因为双方买卖的房屋属于限价商品住房，根据相应政策，取得房屋权属证书后5年内不得转让、过户，所以双方间的买卖合同属于无效合同，现要求确认合同无效，王女士返还房屋，同时按每月4500元的标准赔偿租金损失。

王女士辩称，其已经对房屋进行装修，实际使用并居住至今，现已经具备过户条件，但冯先生现因房价大涨而反悔，违背诚实信用，所以不同意冯先生诉求。现反诉要求冯先生返还购房款60万元、专项维修基金11978元，并赔偿房屋差价损失151.2万元。

冯先生针对反诉辩称，涉案房屋无论是否升值，升值多少，都与王女士无关，因为双方买卖的房屋属于政策性房屋，根据规定不允许买卖，双方对此都是明知的、都有过错，不同意王女士反诉请求。

法院审理

本案中，冯先生和王女士在涉案房屋限制上市交易期内买卖限价商品住房，违背了国家建立限价商品住房制度的初衷，影响了政策性住房的正常分配，损害了社会公共利益，故双方签订买卖合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

在签订买卖合同时，双方均明知涉案房屋系限价商品住房的属性，为规避监管，约定当该房屋具备产权转让条件后办理过户手续，故双方就合同无效均负有责任，冯先生作为出卖方，应对标的物允许交易承担责任，故其负有主要责任，王女士作为购买方，应对标的物能否交易进行审查，故其负有次要责任。

庭审中，经评估房屋市场价值为276万元。法院最终判决双方合同无效，王女士返还涉案房屋，冯先生返还购房款60万元和专项维修基金11978元，冯先生赔偿王女士房屋差价损失151.2万元。

宣判后，冯先生提起上诉，二审维持原判，该判决现已生效。

在此，提醒广大市民朋友：在买卖房屋时，一定要审查房屋的权属和性质，区分商品房、限价商品房、安置房等；对于政策性房屋，一定要了解相应的法律法规，审查是否符合上市交易条件，切勿贪图便宜而导致不必要的法律风险。

(文中人物、公司均系化名)

编辑：祁正伟