估价千万房源“1元起拍” 是投资者的机会还是拍卖机构的噱头?

　　央广网北京8月25日消息(记者李行健)估价上千万的房源在法拍平台上“一元起拍”,系统页面竟然显示“成交”。不过记者了解到,负责标的物拍卖的法院,最终宣布交易无效。近几年网络法拍房兴起,增加了交易透明度,也吸引了不少流量。即使是涉刑的法拍房,由于其低于市场价格的成交价,也常常引来争抢。而“一元起拍”,更是大大降低了参与竞价的门槛。法拍房“一元起拍”究竟是投资者的机会,还是拍卖机构的噱头?投资者需要警惕那些风险?

　　浙江杭州某写字楼的一处房源近日在某拍卖平台上竞拍。甲级写字楼、全玻璃幕外墙,该房源评估价约为1523万元。在一天的竞拍时间里,平台共吸引了超过13000次围观,但仅有两人报名,出价一次,出价金额为一元。其网络竞价成功确认书显示,用户彭某某在项目公开竞价中,以最高应价胜出,该标的网络拍卖成交价格为一元,处置单位为甘肃省兰州市中级人民法院。

　　兰州市中院负责该法拍房的法官在接受媒体采访时表示,一元的竞拍价并不会真的成交,司法拍卖最终很可能做流拍处理。拍卖公告中也有一段红字“特别提示”写明,“本次拍卖为设有保留价的增价拍卖方式,最终竞价达不到保留价1178万元则不成交”。

　　浙江某拍卖机构经理告诉记者,即便没有保留价,也极少出现“一元成交”的情况。“这种比例比较小,一般不会有,因为怎么样都会有人参与,一块钱(起拍)都有人参加,但是最终多少钱成交不知道,我跟你说的是实话。”

　　某拍卖平台客服也表示,所谓“一元起拍”,其实更多是为了吸引流量,一元即成交的极端案例基本不可能出现。

　　拍卖平台客服说:“一般法院设置这种一元起拍,就是为了增加它的曝光率,设置提醒的人会更多,参加报名的人相应增加,所以竞价就会比较激烈。因为如果是一元,可能每个人看到标的都想去报名,参加一下,会有更多人去竞价参拍,但后续的价格不是我们决定,要看最后的成交价格要到多少。”

　　记者搜索多家拍卖平台发现,不少“一元起拍”法拍房源的简介下,还会有关于房产性质、交易说明等特殊“标签”。比如,深圳福田区某三室两厅的房源,房屋评估价超过350万,拍卖平台显示已有6300多次围观,400人设置竞拍提醒。不过房屋公告中还有一行红色的小字注明——“本次拍卖为标的物房产的长期使用权”“由竞买人自行核实并自行承担可能存在的法律风险”。

　　深圳某负责该房源的拍卖机构经理告诉记者,该房源实际为“小产权”房,但风险背后的所谓收益也很可观,甚至还可能拿到拆迁补偿款。“这套房是以前城中村的自建房,我们负责交房,买回来可以自用,也可对外出租、转卖,遇到征地拆迁补偿款归买家所有,我们有转让协议可以注明,有律师见证,不用担心。周边房价贵,10多万一平米,区别是(那些是)有红本的,但是这个没有红本。过几年估计会拆,到时候你就发财了。”

　　不过,深圳某长期代理不良资产处置业务的律师提醒,这样的如意算盘,却很可能是黄粱一梦。所谓的“长期使用权”合同,实际暗藏风险。

　　律师表示:“使用权都不是,只是一个合同权益。小产权是原来的业主村委会拿出来卖的,村里面也仅有使用权没有产权证,办不了证,买的是一个合同,合同里面享有权益。但是这个合同它可以卖很多次,不说别的坑,就一个合同可以卖几次,根本查不到,目的就是把你的钱套过来。”

　　这名律师强调,一般而言,法拍房屋已经走完法律程序,但实践中,竞拍后也可能遇到执行难等意想不到的问题。“法拍毕竟经过法院的审理,通过法院执行程序也不排除有坑,因为法院也不是万能的,也有些事情做不到。(法拍房)理论上是这么个概念,但实际能不能拿到、拿到能不能使用,这都得画个问号。”

　　法拍房,这个许多人曾经觉得陌生的词汇,在近几年突然流行起来。几大法拍房平台公布的数据显示,市场上的法拍房存量越来越多。“一元起拍”的标的房屋也吸引着投资者的目光。

　　“一元起拍”的规则最早出自2020年6月浙江省高级人民法院印发的《浙江省法院刑事案件涉案财物网络司法拍卖工作规程》,其第八条规定:刑事涉案财物网络拍卖不限制竞买人数量,以拍定为原则,实行1元起拍,价高者得的竞价规则。不过,虽然理论上是“一元起拍”,但大多数法拍房最终都以接近二手房市场价的价格成交。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“一元起拍”只是一些拍卖机构吸引购房者的手段,要注意其背后是否有其他猫腻和负债,防范认购后背负了新的成本。

　　严跃进表示:“房子一元起拍,还是具有炒作噱头的。从这个角度来讲,有一定营销成分,如果类似情况只是其中个别案例,倒谈不上对市场产生多大影响,但如果中间出现炒作猫腻,司法拍卖房价格过低,从房地产秩序稳定角度来讲,这种炒作需要进行管控,司法拍卖房的一些中介也要进行规范。”

　　首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池分析,随着互联网发展,法拍房市场逐渐走向透明,与以往相比,拍卖价与市场价将会越来越接近。对投资者而言,不能盲目地为了“捡漏”,而忽视风险。

　　赵秀池指出:“原来信息不透明,把法拍房(价格)压得特别低,现在因为网站信息公开透明了,大家可以掌握更多,这样就让法拍房跟市场价更接近,不会像原来那样偏离市场价,压价太狠,对于那些债务人其实很不公平。法拍房也是解决民生问题的一个渠道,因为比正常渠道买房要便宜,虽然低于市场价,但是有一定风险。既然是法拍房,一般背后都有债务纠纷,这是要十分注意的。”