为更好管理小区事务,维护业主权利,由业主共同选举出代表组成的业主委员会应运而生。业委会的主要职责在于通过执行业主大会的决定代表业主的利益,向社会各方反映业主意愿和要求,并监督和协助物业服务企业或其他管理人履行物业服务合同的业主大会执行机构。司法实践中,由于有些业委会对物业公司履职监管长期缺位,导致三产收入(物业管理经营用房、公共场地租金、停车费收入)、房屋维修费、电梯维修资金、预收费用等极易成为一笔糊涂账。

近日,浙江省宁波市江北区一小区新业委会经业主大会授权起诉老物业公司,追讨三产收入等损失,经过一审、二审,法院最终判决被告老物业公司向原告业委会支付500余万元。

新业委会察觉损失

2012年,该小区老业主委员会与老物业公司签订物业服务合同,约定对该小区实行物业管理。合同期限为2012年6月起至2015年5月底。

双方约定三产经营收入采取包干制,物业公司第一年须向业委会上交5万元,第二年及以后费用业委会有权在审核收入情况后由双方另行商议,但也不少于5万元。

该合同期满后双方又签订补充协议,约定续签二年合同,协商将三产经营采取包干制全部归物业公司所有,物业公司每年向业委会上交10万元。

补充协议到期后,双方未再签订合同,未对三产收入的分配作出约定。物业公司继续为该小区提供物业服务直至2020年6月。其间,该小区新业委会于2019年6月成立。

新业委会对小区收支情况进行了测算,认为旧业委会长期缺位物业服务监管,小区业主的三产收入损失不少。不仅如此,新业委会还发现旧物业公司在过去几年间多次收取房屋维修费等费用,均未返还给业委会。

在与当时的老物业公司多次沟通谈判无果后,新业委会于2020年6月底选聘新物业公司,清退老物业公司。被清退后,老物业公司感到不满。同时,新业委会对老物业公司造成的小区业主三产收入损失也耿耿于怀。自新业委会成立以来,双方以各自利益为出发点,展开了漫长的拉锯战。

当事双方矛盾尖锐

新业委会与老物业公司不断交锋,3年来经历了7场官司。其中5起是老物业公司和某业主作为原告起诉新业委会,对召开业主大会以及选聘新物业程序提出质疑;另外两起即新业委会经业主大会授权,起诉老物业公司追讨三产收入等损失。

宁波市江北区人民法院在2021年1月、2021年8月分别就新业委会起诉老物业公司的两起案件立案,第一起案件依法适用简易程序审理,第二起案件因案情复杂,由简易程序转为普通程序独任审理。

在两起案件庭审过程中,原被告双方围绕7个方面的争议焦点发表了各自意见,展开质证:原告主张的诉请是否已过诉讼时效;原告主体是否适格;三产收入原告与被告之间如何分配;被告收取的房屋维修费是否应当返还及应返还的金额;原告是否有权主张二次供水设施赔偿金;被告是否有权向原告主张已垫付的电梯维修资金及可主张返还的金额;原告是否有权主张返还预收费用及具体金额。

法院判决物业赔偿

宁波市江北区人民法院经审理认为,业主大会通过同意授权新业委会对老物业公司在小区管理期间的房屋维修资金、电梯资金以及经营性收入等共有资金进行依法追讨,新业委会主体适格,且诉请未过诉讼时效。

对于续约协议,虽然旧业委会主任承认对续约有过约定,但现有证据无法证实该补充协议经业主大会讨论通过或得到全体业主的追认或授权,且现任业委会并未追认,故法院认为系无权处分行为,认定相关三产经营采取包干制条款无效。

对于三产收入、被告收取的房屋维修费、垫付的电梯维修资金及可主张返还的金额、预收费用返还金额等,原被告各自出具了大量证据,各执一词。

原告单独委托或原被告、案外人共同委托会计师事务所对小区一定期间的物业管理专项资金收支情况进行了审计。在充分考虑审计结果基础上,法院组织双方逐一质证发票单据等证据,综合认定。

最终,在第一起案件中判令物业公司向业委会支付238万余元;在第二起案件中判令物业公司向业委会支付近275万元。

一审判决后,被告物业公司对于两起案件的判决结果均提出上诉。二审中,宁波市中级人民法院对第一起案件根据新证据对双方自认的3万余元金额予以扣除外,对一审其他判项予以支持。对第二起案件维持原判。综上,共计支持业委会诉请500余万元。

“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本后,属于业主共有。有关共有和共同管理权力等重大事项,应当由业主共同决定。”本案二审主审法官表示,有关公共收益分配的约定,业委会无权自行决定变更。实践中,或出于利益考虑,或源于管理疏忽,或法治意识不强,仍然有一些不甚规范的地方,存在演变成物业合同纠纷的隐患,亟待规范。本案新业委会积极维权,法院充分保护当事人意思自治,依法认定业主、业委会、物业公司之间的权利义务,在满足诉讼当事人胜败之争、利益分配的同时发挥出司法的内在社会价值引导。